你是否也想要有自己的窩
分享評估租屋還是買房的完整流程！
你是否像我一樣，存了一筆頭期款，有想買房的衝動？筆者最近發現一本好書「小資族大翻身：8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記」，給了我很多實用的建議，今天要分享以下幾個重點：
1. 買屋評估的兩大基礎功夫
2. 抉擇時刻：租屋還是買屋的 3 個關鍵？
3. 如果分析後買不起怎麼辦？三個延伸思考！
馬上來試算看看吧…
買屋評估的兩大基礎功夫
第一步：確認自己的 6 大需求
以我自己為例，必須將以下 6 點考慮清楚，最終就可以很清楚的定義需求，例如：「我想住在台北市內湖區，屋齡40年內，無車位、室內25坪，權狀30坪的中古華廈。」
1. 地點：除了自己特別喜愛的地方，另一個考量就是上班地點，西英格蘭大學曾經做過一個研究，當上班通勤時間多增加 20 分鐘，其痛苦指數等同於遭減薪19%。
2. 需求坪數：扣除公設後，實際希望是幾房幾廳的格局。
3. 類型：電梯管理的新大樓與無電梯公寓各有所愛，新大樓往往公設比高達 30% 以上，且我曾經繳到每月 $100 的管理費，雖然擁有豪華的設施，但社區餐點、健身房、游泳池、電影院可能對忙碌的上班族來說，平日比較無緣享受到；相較來看另一極端，無電梯大樓的缺點就是要爬樓梯，但公設比有可能僅 10% 以下，因此可以用同樣的價格換取較大室內坪數。
4. 權狀坪數：從以上兩點，最終可推估含公設的權狀坪數。
5. 是否需要車位：住在市區通勤方便，一定要擁有嗎？或是可以接受用租的？
6. 屋齡：可以接受的屋齡最多到幾年。
第二步：租屋與買屋的費用計算
明確的列出自己的需求之後，接下來就是要比較租屋與買屋的花費，可以先在幾個租屋網或是社團查看行情，例如下圖用 591 租屋網查詢內湖路一段的租金，每個月的租金落在 $3 萬元左右。
接下來就要衡量買屋的價格嚕，比較建議到內政部的實價登錄來查詢實際成交價格(點我進入網址)，畢竟賣屋平台的價格都是開價而不是屋主內心的底價，建議大家用電腦來瀏覽最順暢。
你可以發現實價登錄網站的進階篩選功能超強大，可以將我們的目標都逐一輸入，包含不要車位、華廈、路段這一類的精準搜尋。
我們可以先按下「搜尋範圍均價計算」的黃色按鈕，可以一鍵幫我們算出近一年的平均成交單價為每坪 $54 萬元。老實說如果你去看線上買屋網的價格很多都超過這個價位，以我自己前幾年也曾微獲利出脫房屋的經驗來看，屋主把物件拿出來委託，就是想賣！只是價格還沒到！
因此如何透過與仲介的溝通中，了解屋主的買進年代與賣屋原因，反查屋主的成本價，就成為議價的籌碼。
接下來我們利用搜尋功能來查詢明細，發現預算大約需要抓到 $1,500 萬左右，由於我搜尋到的建案類別是華廈，因此成交量會少一點。
抉擇時刻：租屋還是買屋的 3 個關鍵？
從實價登錄的價位，我們知道要準備 $1,500 萬的預算後，我利用了EXCEL試算表模擬了一下未來需要的現金流量(房貸利率假設為30年期，優惠利率1.5%)。我自己第一次買房是有點誤打誤撞的買在低點，雖然結果還可接受，但第一次的買賣房過程不是非常順心，前幾年我自己到三年後的寬限期，每月需要繳的本利和高達 $2.5 萬，幾乎把薪水都貢獻去了，也不敢放肆地享受生活。因此接下來評估現金流非常重要！
分析租屋還是買屋可以考量下列三點：
1. 寬限期間，租屋費用還是買屋的利息高：以上面的例子，寬限期只要繳 $1.5萬，比房租的 $3萬少一半。
2. 寬限期之後，每個月本利和付完，所剩金額是否夠支撐家庭所得：想回答這個問題，平時就要有記帳的習慣，以我與另一半的花費來看，每個月的總支出假設為 $5 萬元，另外我們還想每月支出 $2 萬元做其他長期投資，因此兩人的總月薪必須達到 $12 萬門檻才有可能。
3. 預期住幾年? 行情預期會上漲嗎：跟投資股票一樣，進場就要先想好出場。以我自己為例，第一次買房買在郊區，前後花了超過一年才成功出脫，讓我了解到房地產的「流動性問題」與「地點」的重要性。
如果分析後買不起怎麼辦？三個延伸思考！
1. 考量機會成本：買房頭期款動輒百萬，可能是夫妻倆辛苦存十年，到 30 歲初頭累積的血汗錢，因此除了買房，也要衡量這筆錢如果能找尋合適風險投資標的之潛在增長可能性，考慮看看先以租代買！畢竟讓自己活得自在最重要！
2. 嘗試看看其他類型建案：若我將建案類型改成無樓梯公寓的話，可以發現均價會下降到 $47.35 萬，每坪少了 $6 萬以上，等於少了約 $200 萬的負擔。
3. 嘗試多往十公里內找尋替代方案：有時候只是多走 5 分鍾的路，也許還會有不少價差，例如我查詢往後一條路，公寓的實價登錄均價又降低至 $44 萬元。
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